非税务居民在加拿大卖房的纳税流程

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如果您想投资加拿大的房地产，一定不要错过这篇关于非税务居民卖房的完税流程。

加拿大税法规定只要你在加拿大境内有收入，无论是谁，都需要缴纳个人税。税务居民需要申报全球的资产和收入来交税。非税务居民只需要申报和缴纳在加拿大境内的收入的税。所以说如何界定税务居民还是非税务居民是非常关键的一个问题。税务居民还是非税务居民最重要的界定在于家庭的生活重心(Family Tie)是不是在加拿大, 其实跟移民的身份(永久居民，还是公民，还是外国人身份) 是没有关系的。由于每家每户的具体情况不同, 对于税务居民的身份判断, 强烈建议咨询专业的注册会计师。
非税务居民因为不在加拿大居住, 所以税局要求非税务居民的加拿大房产出售成交之后，房产过户的律师要预扣卖出房价的25%（25% of gross sales price）作为预留税款，存在律师的信托账户里面。没错，是卖价的25%，这是为了防止非税务居民卖了房子，拿着房款, 不交税就直接离开加拿大了。万一非税务居民卖了房子没交税，税局有权让买家来代替卖家完税。所以在成交非税务居民的房产时候要格外注意, 要有卖家的清算证明来证明已经交清了所有的税款。

非税务居民卖家可以在有了确认的报价合同后(confirmed offer), 或者是不晚于成交日(completion date) 10天内, 提交T2062表格来申请房产的清算证明(Certificate of Compliance)，逾期申请会有罚款(晚一日罚款$25, 最高可达$2,500)。

提交T2062表格的时候, 如果没有加拿大税号, 非居民需要同时提交申请税号的表格T1261, 附上认证过的护照ID页和加拿大签证页来申请一个加拿大的临时税号(Individual Tax Number)。

申请清算证明时仅计算房产整体增值部分(卖价减买价)的25%的税金, 需附上买房合同, 卖房合同(或者确认的报价合同)。请注意这个部分只是买卖房的价格差，一些额外的费用, 例如地产经纪的佣金, 律师费等是不能在这个阶段抵扣的。

现在税局审理的时间大概是4-6个月。当税局审理完这个申请以后, 会寄过来交增值预扣税的表格 (voucher)，卖方的律师会用这个表格, 从之前预扣的25%房款中替卖家去交税。税局收到税款后, 大概3-4周后, 会寄来清算证明 (Certificate of Compliance T2068)，这时候律师就会把多扣的房款返还给卖家了。

等到第二年报非税务居民个人税时，非税务居民可以再次申报房产的增值。 这次可以扣除经纪费, 律师费等相关费用, 按照实际增值的收入来算最终要交的税, 一定会少于已经预交的税。这样可以通过报个人税把多交的税款拿回来，整个过程大概需要6-8个月完成。

举例来说，非居民王先生卖了他名下温哥华的房产，卖价$400万。卖房的律师会预扣卖房款的25%，也就是$100万作为预留税款，存在律师的信托账户里面。王先生可以在有了确认的报价合同后，或者在成交后10天内向税局申请物业的清算证明。假设买价是$300万, 那申请清算证明只需要先预交增值部分$100万 ($400万-$300万) 的25%, 也就是$25万的税款。当税局审理完毕后, 律师会替卖家交税$25万, 把余下的$75万退还给卖家。等到第二年报个人税时，在扣除了经纪费, 律师费等相关费用之后, 按净收入来交税。这个实际要交的税款少于25万预扣税的税款, 税局会退税给卖家。

由于整个报税和完税的过程长而且复杂，通常卖家都会委托一家值得信任的会计公司来帮助他们完成这个流程。如果您有需要，请联系我们。我们会竭诚为您服务！