个人买卖 “自住房”，还无需纳税？这些问题您可要小心了！

现在有很多案例涉及到个人购买房屋, 短期居住后，再作为自住房(principle residence)卖出. 认为这笔交易是作为自住房的买卖，增值的部分(capital gain)是无需缴税的. 

最近的案例Wall v. Queen涉及了自住房定义上的争论. 在该案例中, 纳税人于2004年到2010 期间买卖了三次房屋. 每次都是拆除了原有的房屋后再建立新的房屋,并且短期居住一段时间后把该房屋作为自住房卖出. 纳税人被税务局评估后，认为相关的增值不属于自住房的资产增值豁免, 并且要求纳税人上缴相关房子市场价值的GST/HST, 再加上罚金. 该纳税人在Tax Court of Canada败诉后又上诉到Federal Court of Appeal, 之后也被驳回上诉.

在很多相似的案例中, 有很多买家买下房屋后拆除旧屋, 建造好新的房屋再卖出, 并且上报为无需缴税的自住房资产增值收入. 这些案例有争议的地方为, 房屋是属于capital property, 卖掉增值的部分是资产增值(Capital gain,增值的一半免税),其中如果是自住房的买卖全部免税. 还是房屋买卖的增值是属于以短期炒卖的交易 (Business Income, 100% 盈利算收入). 如果为第二种, 同时还会涉及到收缴GST/HST的问题(房屋这个时候会被认定为为了出售的库存 Inventory).

在上诉中, 争议的焦点是纳税人三次买房屋翻新卖出的行为是否属于商业行为?法院引用了1986年相似的案件Happy Valley Farms Limited v. Minister of National Revenue,从以下几点进行了分析:

-房屋本身的性质

-持有物业的时间长短

-纳税人是否有类似交易的频繁度

-在房屋上花费的精力

-卖房时候的处境

-动机 (自住或以交易为目的)

综合以上几点纳税人的状况, 法院驳回了上诉，判纳税人败诉. 法院认为纳税人的三套房屋不属于自住房(principal residence), 其中所赚得的利润应属于business income(全部算应税收入). 法院认为纳税人购买房屋,拆除重建后卖出的行为是商业的行为(carrying on business). 同时, 法院提出了纳税人的行为符合对于建商(builder)的定义. 因为纳税人, 纳税人的配偶或者纳税人的前配偶并未把这些房屋作为自住房来居住. 因此, 纳税人不符合自住房免税的条件,改建后的房产要按市值缴纳GST/HST.

总结: 根据ITA Subsection 163(2), 税务局将纳税人买卖以上三套房屋的增值部分作为business income需要缴税, 并且根据Section280.1也需要缴纳相关的GST以及罚金.